Монополизация рынка
Как мотивировать застройщиков возводить такие объемы жилья при повышенном требовании к качеству? Инструментов сейчас нет. Бизнесу нужны государственные гарантии того, что новая продукция будет востребована. Для увеличения темпов и улучшения качества строящегося жилья нужна индустриализация и капитальное обновление строительных производств. Строители изначально должны вложить деньги в модернизацию своих предприятий, заводов ЖБИ и домостроительных комбинатов. Аналогом гарантий могут стать налоговые льготы, льготы на земельные участки и упрощение административных процедур.
В текущей ситуации получать заказы смогут лишь крупнейшие из действующих предприятий, так как правительство заинтересовано в скорейшем вводе больших метров и работе с крупными участниками рынка. При отсутствии прозрачной и четко выстроенной системы только это может быть неким гарантом количественного результата. При этом мелкие и средние предприятия, не обладающие достаточными финансовыми и административными ресурсами, будут вынуждены уходить с рынка либо перепрофилироваться и искать сферы, где государственное влияние пока не столь существенно.
Плановая цифра без стратегии по господдержке строительного сектора приведет в итоге к еще большей монополизации рынка. И ситуация эта распространится уже на все регионы.
Кто будет контролировать
Венцом всех вопросов станет то, кто и как будет контролировать достижение плановых показателей? Как и кем будет формироваться профессиональная прослойка региональных госслужащих в области развития территорий и градостроительства, которые своим уровнем подготовки и возложенной на них ответственностью смогут гарантировать должное качество застройки?
Первые ростки появились уже сейчас: началось формирование кадрового резерва главных архитекторов городов. Над этой задачей трудится в данный момент Минстрой. Но и здесь встает вопрос времени подготовки резерва, вопрос мотивации будущих госуправленцев, и, в частности, вопрос их будущих полномочий.
Особняком стоит вопрос, какими будут объекты культуры и досуга во вновь возводимых районах, а также вопрос сохранения богатого культурного наследия регионов. Без этого новую застройку назвать в полной степени комфортной вряд ли будет возможно.
Что происходит сейчас
Большинство российских городов в последние десятилетия страдают от недостатка качественных районов. Исторические центры ветшают с годами, а ценные аутентичные здания сносятся. На их месте вырастают низкокачественные неконтекстные «свечки». Тем временем периферия застраивается монотонными типовыми домами с «нормативными» объездами и газонами, формально возведенными детскими площадками и так же формально размещенными во дворах типовыми детскими садами и школами.
Дворы и улицы существующих районов забиты хаотичными парковками, а дома, даже самые знаковые и исторические в городе, перегружены рекламой, кондиционерами и разнородными кормушками самовольно остекленных балконов. С учетом общности проблем различных городов России это можно назвать явным признаком болезни всей нашей строительной системы, а не отдельных администраций или муниципалитетов.
Причем болезни застарелой, уходящей корнями в перестроечные годы. Наряду с проблемой низких зарплат и отсутствием работы этот фактор объясняет лишение регионов человеческого капитала и рабочей силы — мы наблюдаем отток населения в крупнейшие города страны, где городская среда хоть как-то отвечает современному качеству жизни.
Как развивался стройкомплекс
В последнее время федеральные и московские власти уделяли повышенное внимание не количеству построенных квадратных метров (на что сейчас упирает Путин), а созданию инструментов для формирования качественной городской среды. Начать следует с того, что произошло в Москве в последние пять лет. С приходом новой архитектурной команды с 2012 года произошли изменения во внешнем облике столицы.
Программа стартовала с зачистки улиц от «визуального шума»: упорядочили вывески, рекламу и всю инфографику на уличных фасадах. Затем занялись архитектурой самых знаковых площадок Москвы. Кроме того, системно заработала программа по уходу от типовых серий жилых домов в сторону создания разнообразных комфортных кварталов. Ранее возводившиеся также по типовым проектам в течение многих десятилетий садики и школы получили свою индивидуальную архитектуру.
В это же время в пул регулярных инструментов развития проектов и у застройщиков, и у власти вошли архитектурные конкурсы. Это дало возможность молодым архитектурным командам заявить о себе и таким образом расширить разнообразие застройки и привнести в процесс реорганизации города аспекты, важные для молодого поколения горожан.
Конечно, к градостроительному развитию столицы есть много вопросов. Это и нагрузка на улично-дорожную сеть, и откровенно не успевающая социальная инфраструктура, и непростые вопросы по работе с культурным наследием. В общем, все то, что преследует активно развивающуюся экономику любого крупного мирового мегаполиса. Тем не менее сдвиг ощутим.
В регионах в последние три-четыре года инерционно с оглядкой на московский опыт стали появляться точечные инициативы. Например, в Тюменской области, вотчине нового министра строительства и ЖКХ Владимира Якушева, региональный девелопер запустил системную историю с качественной квартальной застройкой своих участков, основанной на наработках московско-голландской команды архитекторов. Отдельными объектами порадовали Краснодар, Новосибирск, Екатеринбург, Якутск, Казань и еще несколько крупных городов. Первые шаги были сделаны, и федеральное правительство, ощутив результаты, приняло решение распространить позитивную практику системно уже на все регионы.
В 2016 году было принято решение начать системные изменения в политике развития городов, включающие разработку не только управленческого градостроительного инструментария, но и нормативно-технического и финансового инструментариев. Среди них сокращение административных процедур. За время своей работы вновь созданное министерство строительства инвентаризировало тот хаос, что творился в согласовательных процессах, и за три года с 2014 сократило количество ступеней согласования в полтора раза. Этот процесс поиска новых упрощенных механизмов продолжается.
В то же время, важно учитывать инерционность российской бюрократической машины. Маловероятно, что новая система согласований даст первые плоды раньше, чем через четыре-пять лет. Чтобы ее быстрее запустить, нужен стрессовый для всей системы, агрессивный шаг по кадровым дополнениям профильных специалистов из архитектурной и бизнес-среды. Особенно важным и травматичным фактором для действующей системы должна стать полная цифровизация процесса, благодаря которой строительство может стать по-настоящему прозрачным.
Комфорт решает все
В министерстве строительства и ЖКХ разработали также программу развития комфортной городской среды в российских городах на 2017-2022 год. На нее выделяют 20 млрд рублей ежегодно из федерального бюджета с рекомендациями по увеличению этой цифры средствами региональных бюджетов. Программа распространяется на все муниципалитеты страны. Первым результатом стало благоустройство двадцати тысяч общественных пространств и дворов в 2017 году.
В правительственном агентстве АИЖК, сейчас переименованном в ДОМ.РФ, готовят собственные принципы комплексного развития территорий и, в частности, разрабатывают концепции благоустройства в ряде городов. Под инициативу попало 40 муниципалитетов. Реализация концепций планируется частично за счет вышеописанной программы Минстроя, частично за счет местных бюджетов.
Первым результатом стало благоустройство центральных городских пространств нескольких городов. Это набережная Везелки в Белгороде, Бульвар строителей в Кемерове, Михайловская набережная в Новосибирске, улица Рахова в Саратове, Западная набережная реки Урал в Оренбурге и другие объекты.
Одновременно разработан проект стратегии развития жилищной сферы по вводу 120 млн кв. м в год. В разработке приняло участие несколько ведомств: Минстрой, ДОМ.РФ и Центр стратегических разработок, которым до недавнего времени руководил Алексей Кудрин. Программа предполагает комплекс мер, первоочередной из которых планируется понижение ипотечных ставок и таким образом увеличение спроса на новое жилье, а также развитие рынка арендного жилья. Этот сегмент неприбылен в России, хотя в некоторых западноевропейских странах доля проживающих в арендуемом жилье зачастую превышает долю проживающих в собственных квартирах. Однако о механизме мотивации застройщиков, описанном выше, в документе не сказано — а значит, стратегия вновь рискует остаться исключительно на бумаге.