Сейчас на рынке премиальных новостроек наблюдается настоящий строительный бум: объем предложения стремительно растет. В этом сегменте в продаже от застройщиков в настоящий момент находится свыше 2600 квартир и апартаментов — это в два раза больше, чем пять лет назад. По итогам года на рынок должно выйти еще около 1500 лотов. Соответственно, выбор вариантов у покупателей фактически ничем не ограничен. Есть возможность выбрать именно то, что хочется, и при этом не переплачивать. Многие проекты выходят в продажи на начальной стадии, когда цена еще настолько низкая, что у покупки есть инвестиционный потенциал: по мере строительства дома цена может вырасти на величину от 15% до 50%.
Вот реальный пример: человек приобрел квартиру в строящемся жилом комплексе в центре Москвы за 58 млн руб. Своих денег было только 29 млн рублей, вторая половина — ипотека на десять лет под 9,6% годовых. Ежемесячный платеж составил около 375 000 рублей. Через 2,5 года дом будет готов, и покупатель недвижимости рассчитывает продать квартиру не менее чем за 90 млн рублей. Эта цена подтверждается текущими ценами в уже построенных корпусах проекта. Общие расходы клиента на покупку (собственные средства плюс ипотечные платежи за 2,5 года) составят около 65 млн рублей. Полученный доход от перепродажи квартиры — 25 млн. Таким образом, доходность инвестиции составит 38% за весь период, или 15% годовых.
Оставить деньги в бизнесе выгоднее
Среди покупателей элитного жилья много владельцев собственного бизнеса. Если они берут сегодня ипотечный кредит по ставке до 10% годовых, то это позволяет им приобрести квартиру прямо сейчас, не забирая деньги из собственного дела, где средства работают намного более эффективно.
Сейчас любой мало-мальски здоровый бизнес приносит акционерам минимум 15–20% годовых. Забирая из него инвестиционный капитал, владелец сталкивается с рисками недополучения существенного дохода. В результате предприниматели все чаще делают выбор в пользу ипотеки. Всего в первом квартале 2018 года в сегменте премиальных новостроек Москвы прошло 150 сделок, из них ипотечных — 30 штук. Средний срок ипотечного кредита составил 17 лет. Обычно первоначальный платеж составляет от 40% до 60% от стоимости объекта: в среднем около 63 млн рублей. Таким образом, ежемесячный платеж при ставке 9%, первоначальном взносе 40% (в среднем 25 млн рублей) на срок 17 лет составляет около 360 000 рублей в месяц.
Еще в конце 2017 года министр строительства России Михаил Мень говорил о поэтапном снижении ключевой ставки ЦБ и, как следствие, о снижении ипотечной ставки до 6% в ближайшие пять лет. Тенденция к дальнейшему снижению ставок явно видна уже сегодня. А это значит, что клиенту не придется все время платить 10% годовых. В течение ближайшего года наверняка появится возможность рефинансировать кредит и получить еще более низкую ипотечную ставку. В этом случае разрыв между доходностью бизнеса и ипотечной ставкой станет даже более существенным.
Заметим, что в целом объем рефинансирования ипотечных займов становится все более значительным. Эксперты «Дом.рф» оценили потенциальные объемы рефинансирования по итогам 2018 года в 350–400 млрд рублей, или 14,2% от общего объема выдачи ипотечных кредитов по всей стране. Приблизительно такие же данные (14–15% от общего объема выданных кредитов) приводят представители банковской сферы. Состоятельные заемщики не являются исключением и тоже интересуются рефинансированием. Правда, для многих из них экономия на ипотеке нескольких тысяч или даже десятков тысяч рублей в месяц не является сильной мотивацией, чтобы тратить время на пересогласование условий в своем или новом банке. Поэтому снижение ставки, например, на 0,5% не вызывает активного интереса к рефинансированию.
Возможность застраховать валютные риски
Использование ипотеки позволяет застраховать риски, в том числе валютные. Сейчас большая часть цен на элитное жилье номинирована в рублях, и у покупателя возникают вполне резонные мысли о том, стоит ли менять доллары на рубли, чтобы оплатить покупку квартиры. Доллар может вырасти на десятки процентов даже за одну неделю, а вот на рынке жилья такого динамичного роста не наблюдается. Многие потенциальные покупатели предпочитают держать значительную часть сбережений в долларах или, например, в трех валютах: евро, доллары и рубли. И для них сейчас поменять доллары на рубли внутри этой корзины — достаточно непростое решение.
Выходом из этой ситуации оказывается получение ипотеки. Ставка 9–9,5% годовых в случае коллапса на валютном рынке может быть отыграна буквально за один день за счет долларового портфеля. Используя ипотечный кредит в случае негативного развития событий на финансовых рынках покупатель сможет остаться в плюсе. То есть ипотека в этих случаях позволяет сбалансировать активы внутри портфеля и сохранить имеющиеся валютные сбережения.
Гарантии: «холодный мозг» банка
В ходе одобрения ипотечного кредита банк, с одной стороны, оценивает реальные возможности заемщика, с другой — потенциальные риски, связанные с той или иной квартирой, которую тот планирует приобрести. Сейчас, как правило, у каждого обеспеченного покупателя есть свои юристы, свой опыт экспертизы объектов и свое видение того, какие доходы у него будут в будущем. В то же время «холодный мозг» банка позволяет избежать при покупке квартиры в ипотеку каких-либо чересчур эмоциональных, непродуманных, иррациональных либо очень рискованных с юридической точки зрения решений. И для многих покупателей одобрение банка — это своего рода подтверждение, что они принимают продуманное и взвешенное решение.
В основном в премиальном сегменте в ипотеку приобретают просторные объекты. Средняя площадь квартиры, купленной в ипотеку за первый квартал этого года, составила 111 кв. м, площади варьировались от 31 до 223 кв. м. Средний бюджет приобретения такой квартиры составил 63 млн рублей, при этом минимальный — 22 млн рублей, а максимум превысил 180 млн рублей.
Контроль над доходами покупателя
Не секрет, что застройщики и риелторы по закону обязаны сообщать данные об условиях заключенных сделок с недвижимостью в органы Росфинмониторинга. Существенный дисбаланс между расходами на приобретение квартиры и доходами, если такой имеет место, может впоследствии вызвать определенные вопросы. Ипотека снимает все вопросы, связанные с источником происхождения денег и в теории позволяет избежать избыточных вопросов налоговой.
На рынке столичной дорогой недвижимости доля ипотечных сделок со временем будет расти, так как в этом есть заинтересованность всех участников рынка. По прогнозам Savills, доля подобных транзакций увеличится при консервативном варианте развития событий до 25-30% к концу этого года.
Банки постоянно работают над тем, чтобы предлагать ипотеку на все более выгодных условиях, что, безусловно, привлекает все новых и новых заемщиков. Для состоятельных клиентов многие банки предлагают особые ипотечные продукты. Речь идет в первую очередь о сумме займов, которая может составлять до 100-150 млн рублей в отличие от стандартных условий с ограничением в 25-30 млн рублей. Привилегированные клиенты получают самые выгодные ставки, которые оказываются на 0,25–0,5% ниже стандартных, а также значительные послабления по величине первоначального взноса. Банкиры готовы проявлять гибкость в вопросах возраста и состояния здоровья VIP-заемщиков, ровно как и в части подтверждения ими доходов.