Планирование счастливой старости — это долгосрочные инвестиции. К чему нужно стремиться при сроке инвестирования минимум в 10-15 лет? К надежности, прозрачности, прогнозируемому и стабильному денежному потоку.
Самый очевидный плюс недвижимости — это то, что в основе инвестиции лежит материальный актив. Его можно «потрогать», он реален, мы физически его ощущаем — вот основа нашего внутреннего спокойствия. При этом статус собственности и возможность застраховать недвижимость минимизируют риски потерь. Пассивный же доход обеспечивается сдачей в аренду.
По старинке
Чтобы обеспечить себя арендным потоком, нужно изначально выполнить ряд действий: для начала купить квартиру, затем сделать в ней ремонт, обеспечить ее бытовой техникой и мебелью, потом найти арендатора и заключить с ним договор. Для минимизации юридических рисков, как правило, в этот процесс привлекаются риэлторы.
Что мы получаем на выходе? Во-первых, привычный для нас тип недвижимости. Мы понимаем, что такое квартиры и где искать арендаторов. Во-вторых, понятная прогнозируемая ставка аренды. Этот параметр имеет низкую волатильность, что позволяет достаточно точно просчитать денежный поток в среднесрочной перспективе.
Что нужно помнить? Арендаторы бывают разные: ответственные и не очень. Средний срок проживания в одной квартире составляет 2-3 года. Поэтому собственнику придется учесть затраты по устранению морального и физического износа, чтобы сохранить ликвидность своего актива.
В среднем, доходность от сдачи квартир сейчас оценивается в 5-6%, срок окупаемости доходит до 18-19 лет, что сопоставимо со ставками в крупных банках.
Коммерческая недвижимость
Коммерческая недвижимость (торговые помещения, помещения свободного назначения, офисы), приобретаемая с целью получения арендного потока, — еще не совсем понятный для населения инструмент, но уже активно набирающий обороты.
Изначально арендный бизнес стал развиваться на рынке стрит-ретейла (торговые помещения на главных торговых магистралях города) и был популярен среди профессиональных инвесторов.
Это было обусловлено необходимостью знания рынка недвижимости, позволяющего сдать помещение в аренду на более выгодных условиях, и регулярным взаимодействием с арендатором (в данном случае это уже не физическое лицо, с которыми мы можем общаться на равных, а организация с профессиональными юристами в штате). Помимо этого, вступление в клуб владельцев арендного бизнеса характеризовалось высоким порогом входа.
Навстречу частным инвесторам
Сейчас арендный бизнес — это не просто разовый инструмент инвестиций, а целое новое направление. И в нем активно принимают участие сами застройщики.
Во-первых, сейчас это уже сервисное предложение. Инвестор может приобрести не просто недвижимость под арендный бизнес, а готовый арендный бизнес. Что это значит на практике?
Можно купить помещение, в котором уже есть арендатор, то есть лицо, с которым уже заключен и зарегистрирован договор аренды. При этом в договоре зафиксированы все ключевые параметры: срок договора, арендные платежи с учетом индексации, обозначены условия расторжения. Также в помещении уже выполнен ремонт либо застройщиком, либо арендатором, то есть частный инвестор не несет расходы на внутреннюю отделку.
Помещения расположены в современных бизнес-центрах или на первых этажах жилых комплексов, что предполагает профессиональную управляющую компанию. Таким образом, по всем текущим вопросам арендатор взаимодействует с УК без привлечения арендодателя.
Во-вторых, расширилась продуктовая линейка. Теперь это не только стрит-ретейл, но и помещения свободного назначения и офисы. В чем плюсы: сейчас на рынке есть предложения офисов по 30 и 50 кв.м с ценой входа, сопоставимой с аналогичными по площадями квартирами (6-10 млн рублей). Для арендатора офиса арендный платеж — это административно-управленческий расход, то есть он не зависит от проходимости бизнес-центра, на его доходы вряд ли повлияет реконструкция прилегающий улицы или запрет парковки на ней.
В-третьих, арендный бизнес отличается выгодным налогообложением, так как допускает возможность оформления ИП и, как следствие, снижения налоговой нагрузки (6% от доходной составляющей). Что мы имеем: аналогичный с квартирами порог входа; минимальное взаимодействие с арендатором; высокая прогнозируемость доходной части, так как средний срок договора аренды составляет 3-5 лет и все условия прописаны в договоре.
Сейчас на рынке в среднем можно купить готовый арендный бизнес с окупаемостью от 7,5 до 8,5 лет с учетом индексации (средняя рентная доходность 12-14%).
